O direito real de habitação pode impedir a venda judicial do imóvel pelos herdeiros enquanto estiver vigente. Entenda como o STJ decidiu o conflito entre o direito de propriedade e a proteção à moradia.
Imagine a seguinte situação: uma pessoa falece e deixa um imóvel de herança para seus filhos, mas também deixa o cônjuge ou companheiro sobrevivente, que continua morando naquele imóvel que era a residência da família. Os filhos se tornam proprietários do bem por força da sucessão e agora querem vender o imóvel para dividir o valor. Será que eles podem vender o imóvel, mesmo contra a vontade da viúva que continua residindo naquele local? O direito de propriedade dos herdeiros pode prevalecer sobre o direito real de habitação?
Hoje vamos explicar mais uma polêmica envolvendo o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente previsto Código Civil. Trata-se de um caso real que envolvia uma ação de extinção de condomínio, no qual uma das herdeiras pretendia extinguir o condomínio existente sobre os imóveis com a alienação judicial e divisão do dinheiro.
O Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu que a viúva possuía direito real de habitação e afastou a cobrança de aluguel pelo uso do imóvel, mas entendeu que esse direito não impediria a extinção do condomínio e a venda do bem.
O caso chegou ao STJ e foi julgado por meio do Recurso Especial nº 1.846.167/SP e, mais recentemente, pelo Recurso Especial nº 2.189.529/SP justamente para definir se o bem poderia ou não ser alienado judicialmente diante da existência do direito real em favor do cônjuge sobrevivente.
O STJ decidiu que o direito real de habitação impede a extinção do condomínio e a respectiva alienação judicial do imóvel, enquanto perdurar esse direito vitalício em favor da viúva.
Esse direito está previsto no art. 1.831 do Código Civil, que estabelece que será assegurado ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar e sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança.
Para os casos de união estável, existe previsão semelhante no art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/1996, segundo o qual dissolvida a união estável pela morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento.
Diante disso, trata-se de um direito que nasce diretamente da lei e não depende da concordância dos demais herdeiros. É um direito vitalício e personalíssimo, permitindo que o cônjuge ou companheiro sobrevivente permaneça de forma gratuita no imóvel enquanto perdurar o direito.
Sua finalidade é preservar a moradia daquele que perdeu o cônjuge ou companheiro, especialmente quando aquele imóvel representava o lar construído pela família. Inclusive, o artigo 1.414 do Código Civil estabelece que o titular do direito de habitação pode habitar gratuitamente a casa com sua família.
Os herdeiros não podem cobrar aluguel do cônjuge ou companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel enquanto estiver sendo exercido regularmente esse direito.
Mas a controvérsia jurídica ocorre porque, em paralelo, existe uma outra questão importante tutelada pela legislação. O art. 1.320 do Código Civil estabelece que todo condômino tem o direito de exigir a divisão da coisa comum.
Como regra geral, um coproprietário não é obrigado a permanecer indefinidamente em condomínio contra sua vontade.
Por isso, existe um conflito entre dois direitos juridicamente protegidos: de um lado, o direito de propriedade dos herdeiros; de outro, a proteção à família e à moradia do cônjuge ou companheiro sobrevivente.
Na ponderação entre esses valores, o STJ entendeu que deve prevalecer a proteção ao grupo familiar porque o direito real de habitação constitui uma situação jurídica especial e, enquanto estiver vigente, limita o exercício do direito de propriedade dos demais herdeiros.
A própria Corte já havia adotado esse entendimento no REsp nº 1.846.167/SP, afirmando que os herdeiros não poderão exigir a extinção do condomínio e a alienação do imóvel enquanto perdurar o direito real de habitação.
Essa é a principal mensagem do STJ: em determinadas situações sucessórias, o direito de propriedade não é absoluto. A proteção à moradia e ao grupo familiar pode prevalecer sobre o interesse dos demais coproprietários e impedir a alienação judicial do imóvel.
A decisão traz uma importante lição para o planejamento patrimonial e sucessório quando existem conflitos sobre a herança que envolvem imóveis, cônjuges, companheiros e os herdeiros.
